1990-2020上海写字楼的租金变化简史

上海写字楼从无到有，仅仅发展了短短的 30 多年，在这 30 多个春秋中，可以说经历了跌宕起 伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。

上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，然后就是1990年的上海商城的建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。

1993 年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是 3 年，这也就 意味着从 1993 年动工建设的写字楼，在 1996 年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从 1997 年均价 0.8 美元/平方米/天，跌到 1998 年的0.4美元/平方米/天，到1999年更跳水到0.2美元/平方米 /天。

2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002 年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911” 事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至 11.9％，租金到 0.62 美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比 2001 年略微上升 2.4％。到了 2003 年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003 年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为 27.2 万平方米，比 2002 年下降了 38.2%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级 写字楼平均租金较 2002 年上涨了 5.6％。

到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增 供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了50.83万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均0.73 美元/平方米/天。

从 2004 年至 2007 年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域 以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。

而甲级写字楼的空置率同时在急剧下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到 2007 年年底，全市甲级写字楼的空置率为 1.51%；相较 2006 年的 5.28%减少3.77个百分点。从区域来看，陆家嘴的空置率最低，为 0.11%。

由于对大陆金融的预期越来越强烈，陆家嘴的金融机构不断增长，此区域也成为全年整个市场的热门区域。由于上海写字楼的空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金持续上涨，达到1.23美元/平方米/天（人民币 9.04 元/平方米/天）。

2008年上班年甚至是到第3季度的发展延续了前2年的高速发展。需求量依旧不减，但在第3季度投放市场的环球金融中心和未来资产大厦使得空置率上升。随着市场供应量的上升，理所当然得导致了价格的下跌，截止2008年第3季度底，甲级写字楼的报价为8.69元/平方米/天。较前1年同时期相比下降了3.87%。

随着全球金融危机对上海金融市场的影响，直接导致了2008年第3季度的拐点的出现，加之上海甲A写字楼的供应量的提高，需求量的减少，第4季度的空置率及吸纳量极具下降。

经过近几年的发展，上海传统写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、 虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。曾几何时这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目 前占了全市供应量的九成左右。

受2008年经济危机破坏力惯性的影响，直到2009年上海写字楼的空置率达到顶峰，整个上海甲A写字楼的空置率大概是17%，政府和开发商都没有推进新的商办用地投入建设。

随着国家出台了一系列救市策略，从2010-2014年中国经济从新回到了欣欣向荣的轨道上来，同时上海作为金融中心城市，2013年开始金融领域掀起了以P2P为首的金融创新模式引起大量的甲A写字楼需求，由于受2008年和2009年的经济打击，很多开发商这两年没有拿新的商办用地，所以到2013年新增供应向急剧下降，这个时候需求量远远大于供给量，虽然2014年市场上推出了一定量的甲A写字楼，但是这些楼基本上集中在以虹桥商务区为主的中外环线上，市场对市中心产品的需求比较旺盛，陆家嘴核心区甲A写字楼租金平均达到12元/平/天，一房难求，上海市中心甲A写字楼的空置率低至2.3%。

看到2013年整个市场对于甲级写字楼的需求太过强势，陆陆续续各区推推出了自己的2030年规划，北外滩，徐汇滨江，世博，前滩后滩，虹桥商务区扩展区域，七莘路顾戴路板块，都规划出了大片商办用地投入市场，3-4年后的2015-2018年，每年都有超过百万平方的写字楼投入市场。还好与此同时，全民相应国家的大众创业，万众创新，也不断增加了对写字楼的需求，但是对比百万体量的供应还是差了很多，所以2015-2017年写字楼空置率稳步上升，到2017年达到了8.5%，这个时候市中心甲A写字楼的租金基本上在10元/平/天。

2018年写字楼供应的巅峰已过，供应量下来了，也是超过百万。但是此时万从创业的浪潮接近尾声，需求量不增反减，好在这一年，联合办公二房东的需求量又撑了需求一把，但是还是没有按下空置率上升的势头，空置率已经在16%了。

2019年，开年延续2018年的下滑走势，同时跟美国的贸易战打响，全年接近99万方的供应，需求面积仅有40-50万方。整体空置率到达了22.3%，这个时候市中心甲A写字楼的租金基本上在9元/平/天左右。

不过也不必担心，总体来说2019年比2018年虽然持平了空置率，但是上海不论从写字楼分布规模，企业总数方面都远远超过了2008年，2008年的六大核心CBD(南京西路、淮海中路、小陆家嘴、 虹桥、徐家汇及人民广场),现在已经扩展出五角场，北外滩，不夜城，真如，长风商务区，虹桥商务区，漕河泾，徐汇滨江，前滩世博，张江，世纪公园等等，在成长的路上遇到点坎坎坷坷属于正常，待到困难过去，我们迎接的必是辉煌。