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疫情之下的上海写字楼租赁市场怎么样?

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  在经历2019年租金下调之后,陆家嘴商务区写字楼租金在疫情冲击下又下跌了。然而,虽然写字楼租赁、出售行情变化非常大,但从投资角度看,无论经济环境如何变化,上海依旧是资本投资热土。

  空置率高企:新商圈崛起、小业主获利离场

  上海中心、金茂中心、环球金融中心是陆家嘴的三大地标建筑。它们的租金水平也是陆家嘴区域的标杆,在15元-25元/天/平方米。

  部分中介人员反映,目前上海中心空置率可能高达30%,这也是自该项目招商以来空置率最高的水平,而据该项目租赁部相关人士介绍,由于对客户的甄选比较严格,因此,导致大楼空置率一直处于相对较高水平。“如果不挑客,早就租满了。”张中名说,金茂中心、环球金融中心也同样对租客有要求,比如环球金融中心一度要求入驻企业必须是全球500强;即便行情不好,这三个地标建筑的价位也没有轻易下调。

  但其它写字楼由于部分楼层已转手给小业主,开发商也很难统一价格,行情不好的时候,价格战在所难免。据部分写字楼业主、大厦招商及物业管理者、中介人员透露,上海陆家嘴区域一些办公楼2018年初的出租率超过90%,但三季度以来出租率骤降到80%左右,降幅大于10%,分水岭主要出现在2018年8~9月份。2019年经历一年调整之后,2020年又经历疫情,导致更多金融、投资公司收缩规模。

  上海中原地产数据显示,上海写字楼租赁市场按照中央商务区、核心商务区、新兴商务区划分,截至2020年4月,核心商务区的整体空置率逼近30%。很显然,个别项目空置率已经达到甚至超过30%。

  一名业内人士指出,空置率最高达到30%、租金下滑、小业主抛售等,导致陆家嘴商务区的写字楼正在面临一次客户洗牌,甚至会影响区域的租金水平。除了受到经济大环境变化、客户战略调整的影响之外,还与上海新崛起多个商务区与小业主套现离场有关。

  实际上,从2018年下半年开始,上海及周边的杭州、南京等大城市商务写字楼,空置率从10%升至20%甚至更多。

  上海陆家嘴商务区近期出现中小投资者离场。“接盘者只是一些大型机构,成交价格回到2017年的水平,但对于小业主而言,也是盈利的。”张中名说,前两年大宗交易火爆现象已不复存在。实际上,2019年三季度以来,上海商办用地供应量明显回升,仅一个季度就成交6幅地块。而随着去年办公用地开闸出让,租户的需求却在降低,从而引发了“全新写字楼项目入市-写字楼存量高企-空置率上升”一系列连锁反应。

  2020年一季度写字楼租赁报告显示,上海甲级写字楼全市空置率创下21.1%的历史新高(核心商圈空置率14.8%,新兴商圈空置率31.6%),环比上升1.44%。

  全市录得净吸纳量-90,545平方米(核心商圈净吸纳量为-74,143平方米,新兴商圈净吸纳量为-16,422平方米)。

  中小企业租户比例较高的写字楼受疫情影响较为明显,空置率上升。此外,由于缺乏资金和劳动力,许多企业的搬迁和装修都暂停了。

发布时间:2020年6月16日 18:25

编辑:Bliss Office